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RESUMEN EJECUTIVO

 

DESCRIPCIÓN

  • El proyecto es un RESORT DE LUJO similar a los existentes en Maldivas y Bora Bora  con villas sobre el mar, actualmente en construcción en Bocas del Toro, Panamá.

  • La principal ventaja competitiva es estar a corta distancia del mercado de Estados Unidos y Europeo

  • El resort consta de 42 villas, de las cuales 15 están sobre el mar y 27 a pie de playa. En una fase posterior cabe agregar otras 80  habitaciones.

  • Tiene 2 restaurantes, uno sobre el mar y otro en tierra. Existen otras amenidades como bohíos, piscinas, senderos, zonas de buceo, etc.

  • La isla tiene una superficie total de 43 hectáreas y un área de construcción permitida en tierra de 65,000 m2.

  • Además cuenta con una concesión de fondo marino de 3,635 m2 para las villas y restaurante sobre el mar.

  • La isla está avaluada en 10 millones de dólares, valor de venta rápida 7.5 millones y es propiedad de la compañía en su totalidad.

  • El proyecto tiene dos estudios de impacto ambiental aprobados. Uno para las obras sobre el mar y el otro para obras sobre tierra.

  • El resort ya está afiliado a la cadena RCI (Resort Condominums International) de Estados Unidos, que es la más grande del mundo en resorts bajo el sistema time sharing, con cerca de 5000 hoteles.

  • Está previsto que el resort pueda ser abanderado por la cadena norteamericana WYNDHAM que es la propietaria de RCI y tiene unos 8000 hoteles en el mundo.

  • El avance de las obras es del 40%. Ya se han realizado inversiones en hard cash por 5 millones de dólares.

  • Ya están construidas las primeras villas sobre el mar, restaurante, infraestructuras y cimentaciones de edificaciones.

  • El costo total de inversión en el proyecto una vez concluido es de 8.2 millones de dólares, sin incluir el valor de la tierra.


A continuación figuran los parámetros y cálculos del estudio de factibilidad comercial del proyecto para 10 años.     

RESULTADOS

BENEFICIO NETO

Este es el beneficio previsto antes de impuestos. Existen exenciones de impuestos a los beneficios y a las importaciones de insumos para el hotel.

Se calculó considerando un 80% de ocupación.

Este beneficio resulta de restar a los ingresos totales los costos operativos.

RESULTADOS POR OPERACIÓN (Beneficio) = INGRESOS POR OPERACIÓN - COSTOS POR OPERACION

Los elementos utilizados para el cálculo aparecen más abajo en DATA AUXILIAR

Distribucion porcentual de los beneficios


Analisis FODA

El análisis FODA es una valoración de los pros y contras de un proyecto donde en sentido positivo se toman las FORTALEZAS y OPORTUNIDADES y en sentido negativo se consideran las DEBILIDADES y las AMENAZAS

FORTALEZAS:

  • Aumento sostenido del turismo hacia Panamá.

  • Vuelos directos a U.S.A. en los próximos años.
    Demanda creciente de destinos turísticos ecológicos y étnicos

  • Diversidad de amenidades locales

  • El modelo de resort es único en el área. Es una fórmula comercial probada con éxito en otros lugares del mundo

  • Oferta ecológica dentro de un entorno natural conservado

  • Oferta de turismo étnico e interacción con tribus indígenas locales

  • Es adecuado para públicos con alta capacidad económica

  • El proyecto está cerca de grandes mercados con alto poder adquisitivo. A menos de 2 horas de Miami, 6 de New York, 8 de Canadá y 12 horas de Europa.

  • El proyecto está bien comunicado desde Panamá con 3 vuelos diarios en cada sentido. También por carretera.

OPORTUNIDADES:

  •  La región de Bocas del Toro en Panamá, es la única zona de costa de América Central a corta distancia de los Estados Unidos, capaz de albergar un proyecto de estas características

  •  Las mareas son mínimas, 30 cm de media en el Caribe. (Toda la costa del Pacífico no es válida para esta clase de proyectos porque las mareas son del orden de 4 a 6 metros)

  •  La zona está libre de huracanes. La zona de huracanes abarca desde los Estados Unidos hasta la mitad de la costa caribeña de Costa Rica. Panamá está libre de estos cataclismos

  •  Bocas del Toro está protegida de las olas del océano por una gran barrera de islas. En el lugar del proyecto, las olas más altas no superan los 0.25 m.

  •  La temperatura media todo el año es de 29 ºC en el exterior y 23ºC en el agua. No hay ninguna temporada turística baja por frío.

  •  La región cuenta con aguas claras, fauna y flora abundante, riqueza étnica y folclórica importante, comunicaciones telefónicas modernas, internet generalizado y seguridad pública.  

DEBILIDADES:

  • No existen canales de turismo desarrollados en la zona

  • El aeropuerto de Bocas no recibe actualmente vuelos directos desde USA

  • El personal hotelero requerirá formación por la empresa

  • Falta de respaldo gubernamental real para los desarrollos turísticos

AMENAZAS:

  • Imprevisibles cambios en la legislación panameña

  • Alteración del entorno por el cambio climático

 


DATA AUXILIAR


INGRESOS

Notas a INGRESOS POR OPERACION:
VILLAS OPERATIVAS: Son las villas habilitadas para el uso y la facturación. El primero y segundo año no están todas habilitadas. Solo se consideran las villas sobre el mar y frente a la playa. No se incluye la expansión futura en segunda línea de playa.
PRECIO MEDIO ALOJAMIENTO SEGÚN TARIFA RACK : Es el precio al que se factura al cliente promediando las tarifas de temporada alta y baja. (Ver cuadro más abajo)
DESCUENTOS AGENCIA Y OTROS : Parte de los clientes provienen de agencias o existen bonificaciones en las tarifas. Aquí consideramos un descuento general del 20% por estos conceptos.
PRECIO MEDIO ALOJAMIENTO NETO : es el precio real que se obtiene por villa por dia de alojamiento
INGRESOS ANUALES POR VENTAS DE ALOJAMIENTO : Es la recaudación neta anual para las villas operativas
INGRESOS NETOS POR CONSUMOS /VILLA/DIA: Son los ingresos netos diarios por villa con 2 personas por explotación de bares, restaurantes, excursiones y servicios de buceo, pesca, etc. Se calcula un margen del 50% sobre el precio de venta. (Ver cuadro más abajo)
INGRESOS ANUALES NETOS POR VENTAS DE CONSUMOS HOTELEROS : Es la suma anual para las villas operativas
INGRESOS TOTALES : Es la suma de los ingresos por alojamiento más los ingresos por consumos
INGRESOS TOTALES AL 80% DE OCUPACION : Es la suma de los ingresos por alojamiento más los ingresos por consumos ajustados a una ocupación del 80%.
AUMENTO ANUAL: Tanto en los ingresos como en los gastos se consideró un invcremento anual de precios del 5%.

PRECIO MEDIO ALOJAMIENTO SEGÚN TARIFA RACK

INGRESOS NETOS POR CONSUMOS /VILLA/DIA


COSTOS

Notas a COSTOS POR OPERACION:
PERSONAL: Son los gastos anuales de sueldos y salarios con seguros sociales de los trabajadores del resort. (Ver cuadro en información adicional al final de este reporte)
GASTOS INSUMOS: Los gastos anuales necesarios para el funcionamiento del resort, gas, limpieza, comunicaciones, etc. (Ver cuadro en información adicional al final de este reporte)
MANTENIMIENTO Y RENOVACION: Son los gastos necesarios para la conservación de las instalaciones. (Ver cuadro en información adicional al final de este reporte)
COSTOS TOTALES: Es la suma de los costos de operación del resort


 

 

 


LEGALES

1- BLUE DOLPHIN ISLAND INC: Sociedad propietaria de la isla y propietaria de todas las construcciones efectuadas en tierra firme inscrita a ficha 480110, documento REDI 750916 del Registro Público de Panamá, Sección Mercantil

2- Isla de 42 has propiedad de la compañía BLUE DOLPHIN ISLAND INC.: Finca 411023, inscrita al documento 2306340, con código de ubicación 1003 de la sección de propiedad provincia de Bocas del Toro adquirida el 27 de diciembre de 2012- 65,000 m2 edificables


3- PALMS ISLANDS CORP., sociedad propietaria de las construcciones sobre el mar y titular de la concesión de fondo marino con 3,635 m2 edificables, inscrita a ficha 657173, documento REDI 1549608 del Registro Público de Panamá, Sección Mercantil

4- RESOLUCION DIEORA 1 A-654-2010 : Para la construcción de proyecto hotelero, a favor de la sociedad BLUE DOLPHIN ISLAND INC
Entidades intervinentes:
a. Ministerio de Salud (MINSA)
b. Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)
c. Autoridad de los Recursos Acuáticos de Panamá (ARAP)
d. Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN)

5- RESOLUCION DIEORA 1 A-150-2011 : Para la construcción de proyecto hotelero, a favor de la sociedad PALMS ISLAND CORP.
Entidades intervinentes:
a. Ministerio de Salud (MINSA)
b. Ministerio de Obras Públicas (MOP)
c. Instituto Nacional de Cultura (INAC)
d. Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)
e. Autoridad de los Recursos Acuáticos de Panamá (ARAP)
f. Autoridad Mar´tima de Panamá (AMP)
g. Autoridad del Turismo de Panamá (ATP)
h. Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN)

6- RESOLUCION ADM-Co. No. 018-2012 de la AUTORIDAD MARITIMA DE PANAMA POR UNA CONCESIÓN DE AREA DE FONDO DE MAR DE 3,635.00 M2



CARIBBEAN NATURE, Luxury Marine Eco-Resort

Av. Ramón Arias (Via Brasil) y Av. 1a C Norte
Plaza Korintho - Piso 3-Ofic. 318

Panama City / Ciudad de Panamá - PANAMA

Tel.: (+507) 830-5010 / (+507) 831-7720

contact@caribbeannature.com - www.caribbeannature.com


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